商业地产前期开发的一般流程

2、商业地产前期开发的一般流程
商业地产开发的一般流程包括了从取得土地开始，到前期调研、定位、商业规划、营销推广、招商、实施、运营管理的全程。它依据于商业地产开发的关键环节。我们在这个基本流程中重点讲述前旗开噶建设重点环节。
步骤：市场条件判断
开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断；不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市地区发展应商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业地产形式都存在市场成熟性的问题。如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业地产项目。
如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出项目的出路。
在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。要么是套用住宅的开发模式，要么是套用国内外发达城市商业项目模式操作，往往导致水土不服，不伦不类。
北京巨库大厦为何失败？
北京巨库大厦，地处城市老城区的安定门，地段成熟，人气非常旺，一期商业项目经历开业后，租户纷纷关门。导致商厦连续三次崩盘关门。虽然地段好，但开发商不懂商业，项目周边现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按照高档商业模式来做个高档的商场，结果曲高和家，大量的经营户觉得租金过高，运营费用你难以其生存。
步骤2：项目选址
商业地产项目的选址对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。一个住宅社区、一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业地产则不同，所要解决的客流会随着经营的状态的变化发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发展倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。
选址并不仅仅是选地段，还包括业态是否符合所在区域，本区域人的习惯、消费偏好等，都是需要考虑的。
步骤3、判断可发展规模
在完成商业地产选址工作后，需要针对特定项目选址进行市场前景及可发展规模的可行性分析，及确定该项目的市场基础，周边商圈涵盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
很多咨询机构分析时适用的方法是以商场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，在参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目的可开发商业地产项目的规模。
步骤4、项目土地取得及政府许可
完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得投资商通过市场“招、拍、挂”的途径从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业地产项目，并取得政府相应计划委员会、规划部、商委或经委等政府部门机构的批准等。

商业地产项目对土地规模的要求，要满足该项目本身功能的需要




土地规模
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土地价格
土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势，尤其在项目运作初期，土地价格越低，前期资金压力越小



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项目土地取得应遵循两大标准
步骤5：项目定位细化
前期拿地时的定位是一个方向性的定位，在方向正确的前提下，应当彻底地、细致的研究分析项目的消费目标客户、项目类型、商业业态、盈利模式、产品形成、特点、启动策略、财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
通常步骤4和步骤5可同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。
项目定位细化的过程主要思考两项工作：
第一：我们该怎样对市场进行分析设计出适合何种类型的商店？
对市场进行分析，适合何种类型商店？如何发展？在这样的地点建立是否可行？在西方，这个过程是步骤1的主要部分，在中国，往往是在项目进行到后期才考虑到这个问题。开发商在项目的进行过程中往往会认为他们会建成一流的购物中心满足国际一流品牌的需要。然后根据此目标推进整个项目的进行，知道他们发现那些一流的国际品牌根本没有打入中国市场的计划或者投资者并不认为那位在这适合投资。
第二：我们的消费额在哪里，需要向他们提供什么？
如何给中国的平均消费者做个定义？大量的人群从农村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情况会发生相应的变化，开发商需要做出预测使该项目能够满足这些变化的需要。怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？
这些都要通过对所有的可利用的资源进行合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。这个时候，明智的做法是请专业商业规划设计公司介入。利用它们的资源和专业性，从商业的角度，再细致的、有针对性的市场调研基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。
步骤6：对项目特征的初步设计过程进行评价和定义
西方开发商通常是对项目的外观和给人的整体感觉有个预先的规划并且融入到项目中去。比如美国米尔公司的折扣店，就是定位于一种类型的购物中心并且建在很多地方。他们寻找适合他们项目定位的地点；如果是填补空隙，他们会对项目进行设计，使其与周围的环境与建筑物协调统一。
中国的情况则不同。大会膜的城市扩建、改建，使中国的开发商通常会在一块空地上开始他们的项目，而很少考虑他们的设计和周围的环境是否能够协调。这往往导致会产生很多不同的定位规划，开发商会把不能适应周围环境的理念带入到一个固定的程式中。因此，如何平衡政府形象工程要求和符合商业市场规律的关系，如何平衡科学的商业经营模式要求与资金平衡的关系是项目规划和实际中的关键问题。
北京大成国际广场的启示
北京大成国际广场商业面积达7万㎡，由于忽视城市规划的要求而一味按照开发商自己的意愿来打造高品质的购物中心，而实际上当地的商业需求只能视作市场，而开发商的原建筑设计又不能调整，既浪费了大量的人力、物力财力和社会资源，又不能按照当地实际商业需求开业，目前只能是空置大部分商业面积。
步骤7：市场方案的优化与整合
1）设计方案的市场化
设计方案的市场化是指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念具有市场准确度。这正是许多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业地场项目必须强调经营，商业业态无论是百货店、超市、专卖店等都对商业地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单选择就是不选择项目，所以任何商业地产项目的设计必须遵守市场需求。
2）动态地与主力店招商工作调整
主力店的选择可以提现该项目的特点并且在很大程度对项目设计产生影响。在一个楼承承租8000㎡的主要承租商与在两个楼层承租8000㎡的主要承租商对于设计风格的需求是不同的。因此必须与预期的承租商进行协调，了解他们的需求，他们对于项目设计理念的看法，以及它们对项目提出的一些具土功能要求。
3）系统化整合方案
在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务资金计划和融资方案后，需要局以上方案进行调整，即系统整合方案问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并在循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
步骤8：最终确定设计方案，并且获得政府的批准
最终确定设计方案是综合平衡各种因素产生的结果，是基于前期大量的调查分析、布局规划调整、投资回报分析、政府关系协调等工作的基础上产生的选择方案。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提供可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，相供电部门提交项目用电方案，向煤、自来水公司、市政府管理部门提交相应方案以及向他们主管部门提交其他的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年时间，需要认真对待。

业界有一个比喻，住宅地产投资代表小学生，写字楼酒店投资代表中学生，而商业地产投资代表大学生，可以想见商业地产投资更为复杂、，商城投资更为复杂，技术难度更大，非住宅项目投资